冷链物流园区存在的问题和规划建设

一、冷链物流园区存在的问题

我国冷链物流园区在快速发展过程中遇到了很多问题。首先是园区建设，其次是园区运营管理。园区的建设属于战略投资，它所带来的影响无论对企业，对社会都将是长期和巨大的。园区的运营虽然也出现很多问题，但管理问题可以逐步改善，而园区规划定位的失误会带来不可挽回的损失。我们强调冷链物流园区在规划建设过程中存在的问题，希望引起管理者和投资者的注意，尽量避免类似情况发生。

1 冷链物流园区建设受政策性影响较大，盲目建设现象严重。

我国现阶段冷链行业的发展受政策影响比较大，政府的财政支持、土地优惠等，引导着投资方对该行业的投入。政府出台鼓励政策的初衷是促进冷链行业长期、良性发展，但投资方追求的利益可能与之相同。

有的冷链物流园区在得到政府优惠土地后，改变规划方向，加大商业建筑面积，减少冷库面积或拖后建设;有些冷链物流园区建设受政策影响，忽略市场实际需求，投资方靠“拍脑袋做决定”，造成了冷库的建筑模式和规模都背离了市场的实际需求。

2 冷链物流园区投资方很多没有农产品流通或者物流经验。

根据对物流园区和冷链物流园区投资方的了解，超过60%的投资方与物流和冷链物流没有关系。投资冷链物流可以享受短期政策带来的好处，并可以享受长期经营冷库得到稳定收入，是地产业风险相对较小的区域。但非行业投资方在投资冷库时所面临的风险和遇到的困难也相对较多。

3 冷链物流园区建设多数只关注建筑形式，缺少专业规划咨询。

冷链物流园区是以物流运作、产品交易、物流加工为主的设施，并且冷库又是包含较多专业技术的建筑物，所以冷链物流园区的建设更应注重前期的规划研究。有很多冷链物流园区投资方不愿意花钱花精力在规划研究上，而更愿意相信自己的直觉和已有信息。

4 匆忙上马，边建边改。

由于“拿地”对于建设冷链物流园区而言尤为关键，很多投资方在向政府提交申报项目之前匆忙做出一个园区建设方案并报政府批地。一旦得到土地后，再进行详细的战略调研论证和规划已经来不及了。所以匆忙上马，边施工边改动，造成了大量浪费并且严重影响建设质量。随着土地红利逐步消失，靠土地增值获取成功的可能性会越来越小。

5 冷库建设国家标准仍需完善。

如果建设10000平方米的钢结构冷库，应该如何进行防火分隔?按照此标准规划不但冷库建设成本上升，而且会降低冷库的保温性能，并对冷库运营造成不便。如果只是为了防范氨制冷剂带来的火灾风险，可以对氨制冷做单独说明。目前国家已出台多项国家标准，2010年统计正在制定和已经发布的与物流相关的标准就高达380项。这些标准如果出台，多数企业并不知道，也不被企业所采用。所以本人建议，脱离企业和市场需求的国家标准应慎重出台。

二、冷链物流园区规划建设应采取的方式

1.冷链战略定位阶段

冷链物流园区的战略定位非常重要，园区应该做什么、不应该做什么，园区的选址、运营模式和规模大小等等在此阶段要明晰。园区战略定位不能靠简单的参观考察，靠短期的政策引导。战略定位必须基于当地市场信息，基于行业发展特点，基于国家发展方向和企业的总体战略做出综合分析。2012年海南岛海口马村的冷链物流园**初计划建设以蔬菜预冷为主的大型冷库，但经过战略研究和定位后，改变为以海产品和水产品冷库为主的水产品交易中心，避免了园区冷库的方向性错误。

2.冷链园区规划阶段

冷链物流园区规划阶段是将园区战略定位落实到图纸上的过程。此阶段的主要工作应包括：园区整体布局分析、园区内道路及停车区域及动线分析、建筑内功能布置及动线分析、建筑形式选择对比方案、节能环保方案等等。有些冷链物流园区功能较复杂，包括多温区冷库、配送中心、交易大厅、展示厅、产品加工车间、普通库房、办公建筑等等。要将园区建设成布局合理、功能完备、适合运作的设施，需要负责总体规划的人员具备一定的物流经验、冷库建设常识、建筑结构经验和我国特有的批发市场运作理念。

3.冷链园区建设阶段

园区建设阶段不但要有建筑施工的工程监理负责工地施工监督，同时也要对关键施工阶段和关键点实施有效监督，包括冷库的保温、管道铺设等环节。冷库在开始使用时出现的跑冷、库板出汗、地面开裂等现象都是在施工阶段没有进行有效控制造成的。

4.冷链园区运营阶段

冷链物流园区从建设到运营一般会经过试运行、验收、招商等过程。如果投资商没有物流园区或批发市场管理经验，应聘请有经验的团队做初期培训，并逐步建立自己的各种管理流程和规章制度。物流是生产**行业，冷链物流园区的经营就应该以服务商户交易，服务物流运作为经营宗旨。