近年来在政策刺激和需求侧不断扩大的背景下，我国冷链物流行业迎来了发展的重大时机，尤其是近5年，中国冷链物流需求年均增长率接近20%，市场规模、冷藏设备设施等成倍增长，冷链行业的核心载体（冷链物流园）投资建设遍地开花。在梳理冷链物流园行业发展的基础上结合以往的规划经验，总结出一些冷链物流园规划发展之道。

冷链物流园发展概况

1、冷链物流园概述

冷链物流是利用温控、保鲜等技术工艺和冷库、冷藏车、冷藏箱等设施设备，确保冷链产品在初加工、储存、运输、流通加工、销售、配送等全过程始终处于规定温度环境下的专业物流。

冷链物流的对象产品包括：农产品、禽肉类、水产品、花卉、加工食品、冷冻或速冻食品、冰淇淋和蛋奶制品、快餐原料、酒品饮料等;特殊的商品有：药品(疫苗、血液)、化工品等。

而冷链物流园正是提供加工、存储和运输的场所，是冷链物流产业链上的核心环节，是联结产和销的关键节点和平台，是运用了多种冷链技术，在物流作业集聚区和运输枢纽衔接地区将众多冷链物流企业集聚在一起，实现专业化和规模化经营的大型综合性物流园区。

2、冷链物流园的类型。

现阶段冷链物流园主要有四类，以农产品、冷冻品批发为主的交易型冷链物流园，以提供产品加工场地为主的冷链物流园，以冷库租赁为主的大型仓储型冷链物流园，以城市配送为主的小型冷链物流园。

交易型冷链物流园。 交易冷链物流园区是以农产品批发交易为核心的服务功能，形成冷链物流与市场交易相互促进、良性互动的服务模式。此类园区一般位于市内或近郊，得益于冷产品交易必须以冷库为依托的特点，此类园区出租率较高，盈利水平也较高。

加工型冷链物流园。 此类物流园主要针对食品加工制造企业，涵盖农产品初加工、精深加工、预制菜生产等，提供大型低温加工车间和仓储，并配套研发、测试和生活服务区。同时这类园区对污水排放、用水用电等条件要求较一般园区高。

仓储型冷链物流园。 此类冷链物流园区一般建在离市区距离较远，或靠近港口和道路中转枢纽的地方。较大存储量的冷库和较便宜的地价及建造成本适合大批量的冷产品储存，如进口海产品、国家储备肉、水果保鲜库等。

区域配送型冷链物流园。 区域配送冷链物流园区大多出现在大型城市的核心区，主要承担城市配送功能，具有多温区、多品类、多频率、共存配送等特点，实现区域配送效率*高、成本*低的优势。

3、冷链物流园政策环境

近三年来，尤其是在**疫情反复肆虐背景下，国家对冷链物流及其设施的建设更加注重，连续出台了许多具有指导性的政策和规划，助力整个行业快速发展。

4、冷链物流园市场情况

根据国家信息中心大数据发展部测算，2021年我国冷链物流市场达到15.01%的增速，市场规模达到4407亿元。

2015-2021年全国冷链物流市场规模(单位：亿元)

资料来源：国家信息中心

紧随着国家支持冷链物流发展的相关政策出台，冷链物流项目纷纷上马，各类冷链物流相关资源配置进一步完善。2020年在疫情的影响下，各级政府意识到冷链物流对于保障基础民生工作的重要意义，发展冷链物流产业，推进冷链物流基础设施布局，成为很多地方政府的发展重点。经初步核算，2021年我国冷库总量达7498万吨，较上一年同比增长12.5%。

2015-2021年全国冷库总量(单位：万吨，%)

资料来源：前瞻产业研究院整理

据中冷联盟发布的《全国冷链物流企业分布图》显示，2021年，我国冷库容量区域分布中，华东地区的冷库容量*大，占比全国冷库总量的39.92%;其次是华中地区，占比达13.64%。

2021年全国冷库容量地区分布情况(单位：%)

资料来源：中冷联盟前瞻产业研究院整理

全国各地冷库租金差异较大，主要体现为东高西低，沿海地区高，内陆地区低。根据链库网&中物联冷链委冷库数据显示，2021年上半年一线城市冷库供不应求，租金维持小幅上涨;二、三线城市冷库租赁需求不足，租金有小幅下降。其中，深圳、海口、东莞地区冷库平均租金较高，均高于120元/板/月;乌鲁木齐、银川地区平均租金较低，均低于80元/板/月。

2021年上半年主要城市冷库仓储价格行情参考(单位：元/板/天)

资料来源：链库 前瞻产业研究院整理

规划实践案例

案例一：

该冷链物流园项目位于某一线城市，由国内**的物流园开发商投资建设，项目占地200亩，建筑面积20万㎡，投资超过20亿元。

通过对当地市场需求调研，并结合投资方在业内的**优势，规划打造****、高标准、绿色低碳的现代冷链物流产业园，建设恒温、冷藏、冷冻等多温区冷库，布局食品加工等增值服务区，为食品、医药、跨境电商等企业提供集货物存储、加工、配送等功能于一体的综合冷链物流服务。

同时通过建设冷链信息平台，实现智慧温控、可视化、实时监控、定位轨迹追踪、可追溯等，为客户提供安全、准确、高效、环保的全程冷链服务。

案例二：

该项目位于城市远郊，项目结合区位、政策、平台等各方优势，立足于城市保供发展需求，延伸发展商贸物流与食品智造等板块，打造成为集研、产、供、销于一体的综合性产业园区。

项目总体规划建设“一园、两基地、一配套”，拟规划占地面积为1800亩,总投资规模为150亿元，通过分期建设，平台化思维发展，打造成为要素齐全、高效协作、产出显著、社会效益明显、独具特色的以冷链为核心的综合性园区，该项目引入了冷链服务中心、食品科技园、农贸流通中心、城市保供基地、创新中心、人才邻里，以农贸和食品加工带动冷链服务需求，以冷链服务促进食品工业和贸易的快速发展，同时布局包括吃喝玩乐等一系列配套，解决项目地远离城市的不便，构造园区内循环体系，保障园区长久持续发展。

规划见解

冷链物流园项目投资较大，专业性较强，不同于其他园区后续有较为宽松的调整空间，冷链物流园一旦成型，因为涉及到众多设施设备，后续的调整空间不大。因此要在建设前期做好规划定位，要合理且明确园区应该做什么，不改做什么，园区的选址、运营模式和规模大小、功能配比等都要明确。

基于过往的项目经验对冷链物流园项目规划提出以下几点建议：

充分考虑区域内的资源禀赋 ，明确到底是做产地市场的冷链还是打造销地市场的冷链。找出区域内外销或者内购的产品是农牧产品还是水产品或是生物医药等需要冷库的品类，根据品类特点和规模等多种因素，综合考虑冷链中心的设置，包括温区、面积大小、交通设计等。

考量项目的区位交通 ，项目到底是处在城市中心、近郊还是远郊，根据不同的位置去匹配园区的功能，比例在远郊的要考虑到员工居住问题;在城市中心的要考虑发挥土地*大的价值，考虑引入商贸办公居住一体，以商贸办公聚拢**等。

前期确定好园区的主要类型 ，通过资源分析以及开发愿景，要明确园区到底是哪种类型，加工型、交易型、仓储型、城市配送型等，根据不同的类型去设计园区冷库的面积大小和匹配园区的配套以及交通动线设计，同时可以尽早启动招商。

规划要适度超前， 考虑到目前冷链物流行业发展速度较快，同时园区的开发建设时间较长，因此项目的规划要适度超前，在园区设备、园区平台、园区运输车辆、园区建筑等众多方面都要考虑未来的发展趋势。

商务部：鼓励第三方社会化冷链物流企业发展

第三方冷链物流是社会化分工的产物，供货商及购货商企业基于自身软硬件设施的欠缺，以及技术、成本等方面的制约，往往将经营过程中的冷链环节转移给第三方来服务，以达到专注主业、控制成本、**效率等目的。

2021年年末，国务院办公厅发布冷链物流首个五年规划，国家对冷链物流行业的关注上升到前所未有的高度，展现出国家补足冷链物流短板的决心。商务部也表示将贯彻落实《“十四五”冷链物流发展规划》，在流通领域抓好产地流通基础设施建设、跨区域农产品批发市场和干线冷链物流建设、终端零售网络“冷环境”建设，并提出鼓励第三方社会化冷链物流企业发展，推动冷链云仓、共同配送、零担物流等模式推广应用。

第三方冷链物流园区发展模式

1、依托大客户型——万纬成都新津冷链园

2015年，万科集团推出其独立物流品牌——万纬物流，并于2017年正式进军冷链物流，2018年万科并购太古冷链物流资产包，万纬物流在冷链物流领域的实力大幅**。

如今，万纬已成为国内**的第三方冷链物流服务提供商及多温区综合物流解决方案服务商，累计入驻21城，共运营管理25个专业冷链物流园，仓储规模超85万平方米。

多年来，万纬物流先后与佳沛奇异果、褚橙、费列罗、百胜集团、蓝威斯顿、沃尔玛等**果蔬、食品企业和大型商超合作，深耕各行业高质量头部客户，不仅提供冷链仓储服务，同时深入到客户的供应链中，提供多元化、定制化的冷链物流增值服务。

万纬成都新津冷链园区位于成都市新津县，总占地面积51300平米，物业结构为单层结构，是西南地区规模*大、*先进的现代化冷库项目之一，总容量托盘位48938托，超大的库容以及多温区的库区划分充分满足了万纬物流不同类型客户在淡旺季的动态需求。

作为沃尔玛在成都的生鲜配送中心，园区为沃尔玛提供收货、分拣、发货服务，拥有13个全封闭式装卸平台，可实现冷藏车无缝对接，专辟了三个独立库房作为沃尔玛专用操作仓，根据沃尔玛的需求，在温控车上安装温度记录仪，全程记录车厢温度，实现定制化服务。

诸如万纬成都新津冷链园这样依托大客户型的模式，通过对大规模先进现代化冷库的建造维护、综合定制化的冷链物流服务以及对各类行业大客户的业务开展与经验积累，形成了在行业竞争和长期合作上的优势。

一方面，由于大型客户、品牌企业对冷链仓储配送软硬件的高要求，带来了较高的合作门槛，有效的抵制了“恶性低质竞争”。万纬冷链物流采用国际先进的仓库设计及制冷工程技术，高标准的冷库建设为万纬冷链带来了75%的高稳定期使用率及7%的NOI高回报率，万纬的冷链物流业务快速增长，据万科2021年年报显示，截至2021年底，万纬冷库营业收入为11.0 亿元，同比增长高达89%。

另一方面，这种精细化的头部客户合作策略往往带有较强的战略互补性与稳定性，合作一旦达成，双方就会形成长期稳定的关系，据悉，自2019年万纬成都新津冷链园与沃尔玛开展合作以来，万纬物流两年中还与沃尔玛在昆明、沈阳、广西达成了3个项目的合作。

2、依托批发市场型——武汉白沙洲冷库

武汉白沙洲农副产品大市场有限公司于2008年6月成立武汉白沙洲冷链物流有限公司，并在武汉白沙洲农副产品大市场西南侧筹建了武汉白沙洲冷链市场。

白沙洲冷链市场总用地461亩，规划建筑面积30万平方米，总投资9.5亿元，分三期投入开发建设20万吨冷库及包括冷冻食品、海鲜、板栗、干调等在内的配套市场群，并集合现代化农产品精、深加工以及物流配送、电子结算等配套信息服务为一体，与白沙洲农副产品大市场构成了华中区域*大的农产品交易中心，成为华中乃至全国“一站式”采购平台。

白沙洲冷库背靠白沙洲农副产品大市场这个大平台，经营优势主要集中在对一级渠道批发商的引入以及两者之间资源的整合。

首先白沙洲农副产品大市场的人流、车流以及成熟的往来客户资源，为白沙洲冷库在商铺冷库招商以及品牌推广上提供了强大的助力;其次，除冷库外，白沙洲冷库的冷冻食品、海鲜、板栗、干调等配套市场群兼顾了部分批发市场功能，与白沙洲农副产品大市场的经营品类形成互补、双赢格局，为客户多元化发展提供空间，还可以打造两大市场的“一站式购物”，为*方客户减少往来奔波，降低成本。

从收益和效益来看，依托批发市场型冷库的收益模式*主要的是商铺和冷库对外租赁、库内有偿装卸服务和交易计提，在冷链物流的其他增值服务上可发挥空间不大，主要在于以批发商为主体的目标客户对精细化、全程化、管控自动化的冷链配送体系要求较低，但同时软硬件的“低门槛”要求，也一定程度上加大了该模式的市场竞争压力。

另外，批发市场素来有“搞活一个市场可以带热一圈经济”的项目连带效益，尤其是农批市场在我国农产品流通中的地位逐年攀升，未来收益扩大化的乐观预期让这类投资经营模式逐年升温。

再者，从城市角度来看，依托批发市场建设冷链物流园，能够有效赋能城市农批市场发展，减少产品损耗，延长农产品供应时间，降低成本，起到稳定市场物价，帮助农批市场更好实现“菜篮子”功能，于城市农产品流通有益。

当然，由于此物流模式所依托的客户群体本身具有较大的不稳定性，数量又多，需求各异，业务规模参差不齐，上游采购及下游销售线路分散，使得冷链物流整体处于零散不稳定状态，给园区的经营管理带来一定的风险。

结语

在面对日新月异的市场变化和需求**中，第三方冷链物流园区的发展模式也在不断更新换代，尽管模式不同，第三方冷链物流园区的总体发展趋势是趋同的, 一站式智能冷链物流服务和供应链解决方案更加得到市场青睐，在零担运输、城市共同配送;多功能化、定制化服务;设备和管理的智能互联;流通链两端“*先一公里”和“*后一公里”的建设等方面的市场竞争将日益加剧。